Добрый день, в этой статье я постараюсь осветить наиболее частые задачи, с которыми сталкиваются собственники недвижимости, которую нужно демонтировать. Нашими заказчиками являются собственники недвижимости, которая были признана аварийной или незаконной и единственный выход для них – снести здание.
Большинство собственников недвижимости хотя бы раз прибегали к найму подрядной организации для сноса зданий или демонтажных работ. Наши заказчики постоянно сталкиваются с такой задачей, в этой статье я расскажу, как можно нанять подрядчика на демонтаж и не пожалеть потом о сделанном выборе. Мы разберем технологию, которая сэкономила нашим заказчикам миллионы рублей и нервов.
Этап 1: Определиться с результатом работ и правилами производства работ.
Как ни странно, многие при найме подрядчика имеют размытое описание того, что нужно выполнить. Очень важно иметь текстовое описание результата, который Вы хотите получить после выполнения работ. Для этого создайте в своем воображении образ результата работ, представьте, как Вы им пользуетесь.
На нашем примере представим картину: нашему заказчику необходимо снести здание, признанное аварийным. При этом не должны пострадать соседние здания и коммуникации и любые надзорные органы не должны иметь никаких претензий. После демонтажа здания должны быть сняты с кадастрового учета, чтобы на недвижимость не начисляли налоги. Из этого необходимо сформировать техническое задание, которое может выглядеть следующим образом:
Техническое задание на снос аварийного здания по адресу: г. Москва, ….
- Разработать и согласовать пакет документации, необходимой для сноса здания и снятия с кадастрового учета.
- Согласовать с ресурсоснабжающими организациями и выполнить отключение от коммуникаций (газ, вода, тепло, электричество, водоотведение)
- Организовать ограждение стройплощадки, разместить щиты с информацией о проведении работ, контактами подрядной организации, правилами техники безопасности и охраны труда.
- Выполнить снос надземной и подземной частей здания. Вывезти и утилизировать строительный мусор с оформлением всей необходимой экологической документации.
- Получить отметку о снятии с кадастрового учета снесенного здания
Необходимо иметь такое техническое задание в письменном виде, отсканированное в PDF с указанием Ваших контактов для отправки потенциальным подрядчикам (ниже разберем почему).
Этап 2: Поиск подрядчика
На данном этапе нам необходимо найти подрядчика на снос здания. Задача осложняется тем, что мы можем работать только с ограниченным кругом потенциальных подрядчиков, которые смогут выполнить ряд параметров, описанных выше и согласны с ними. Поэтому нам нужно сделать максимально возможный охват потенциальных исполнителей, чтобы можно было найти тех, кто действительно имеет экспертизу.
Искать будем только через поисковики. Любые альтернативные сайты, биржи, доски объявлений и т. д. – это зачастую неквалифицированный труд. Там размещают объявления бригады и подрядчики, которые не имеют достаточной квалификации и легко могут убежать с невыполненными до конца работами, а может и с Вашим авансом.
Итак, открываем Яндекс или Гугл и пишем запрос, например «Снос зданий»
Далее нам будет представлена поисковая выдача. Хочу заметить, что выбирать можно первые 2-3 страницы выдачи, обращаться будем как по рекламным объявлениям, так и по органической выдаче. Для этого необходимо составить письмо на фирменном бланке Вашей организации, указать на нем Ваши контакты и реквизиты, прикрепить к нему техническое задание, которые мы составили выше. Сформированный файл необходимо разослать по списку всем, кого нашли по запросу на всех трех страницах поисковика.
Составьте реестр в XLS с наименованием потенциального подрядчика и указанием его контактов для дальнейшего взаимодействия. В составленном реестре сделайте примечанием для записи первичной оценки работы подрядчика.
Этап 3. Квалификация подрядчика
Теперь мы ждем результатов 5 дней. Рассказываю, что происходит за эти 5 дней:
Первый фактор: скорость реагирования
Первый день потенциальные подрядчики будут ознакамливаются с документацией. Некоторые будут звонить и задавать уточняющие вопросы, делайте пометки о взаимодействии с каждым, кто Вам позвонит. Вам нужны только те, кто перезвонит Вам в первый и второй дни после получения документации, остальные работают очень долго, также будут и выполнять контракт. На данной стадии производится первичный отсев потенциальных подрядчиков, т.к. обязательно будут те, кто даже не прочтет письмо от Вас с запросом на заключение договора, таких нужно сразу отсекать, т.к. если им не нужны новые контракты, то договариваться с ними смысла никакого не имеет. Запомните не Вам нужно снести здание, а подрядчику заработать деньги, поэтому держите свою линию.
Второй фактор: разработка и согласование документации на снос
Очень важный момент по поводу разработки и согласованию документации на снос здания с последующим снятием с кадастрового учета: у потенциального подрядчика обязательно должен быть опыт подобных контрактов и СРО на проектные работы. Если этого нет, то не тратьте свое время, т. к. наличие подобного опыта говорит о способности подрядчика согласовывать документы на уровне контрольных органов и ведомств г. Москвы. А если Вам снесут здание без разработки и согласования документации, то налог на кадастровую стоимость придется платить пожизненно!
N/B: на рынке много подрядчиков, которые не умеют работать с документацией и из-за этого могут навлечь проблем в процедуре сноса здания. При этом они будут искать проектировщиков на основании Вашего ТЗ, пересылая его друг другу, поэтому не удивляйтесь, когда Вам начнут приходить предложения от компаний, в которые Вы не отправляли запрос, так работает рынок, это нам и нужно.
Третий фактор: технология демонтажных работ
Расспросите потенциального подрядчика как он планирует выполнять работы и почему, какая технология демонтажа подойдет именно для Вашего проекта. Запросите опыт подобных работ с предоставлением подписанных актов на подобные работы и фото/видео записями этих работ. Из того как эти фото/видео оформлены Вы сможете увидеть, как подрядчик относится к своему делу, это деталь очень важна и говорит об отношении к делу своей жизни. Вы для себя много нового узнаете о демонтаже, а также отфильтруете еще раз ненужных подрядчиков, которые не могут описать технологию или представить ее в задокументированном виде.
Четвертый фактор: стоимость потенциального контракта
Определяющим фактором является цена сноса здания. Она дополняется качеством производства работ и квалификацией подрядчика, но наибольшие вес в любом случае играет цена. При первом диалоге спросите у потенциального подрядчика какой примерный бюджет получится на выполнение работ. Это очень важный индикатор, т. к. если Вы общаетесь по телефону с представителем компании, который не знает, как вычислить примерную стоимость, то бегите от такого подрядчика, ведь результат точного расчета будет схожим. В любой стабильной компании процессы расчета стандартизированы и при первом диалоге можно дать субъективную оценку, например от 3 до 5 млн рублей. Если оппонент не может дать такую оценку, то у него недостаточно квалификации, а это можно проецировать на все остальные процессы в компании. В нашей компании разработан специальный калькулятор стоимости демонтажных работ, которым Вы можете воспользоваться для оценки примерного бюджета.
Пятый фактор: встреча на объекте
Обязательно проведите встречу с потенциальным подрядчиком на объекте. Пройдите вместе по зданию, спросите у представителя как он планирует выполнять работы. Какие возможности и угрозы видит, из-за чего стоимость может увеличиваться и как ее можно оптимизировать? Ответы на все эти вопросы дадут Вам представление о квалификации потенциально подрядчика. Также проследите приехал на корпоративной машине или на личной, есть ли у представителя элементы СИЗ и спецодежды или нет. По описанным мелочам Вы сможете насколько стандартизированы и регламентированы процессы в компании, ведь именно в таких деталях кроется дьявол.
Шестой фактор: договор и схема оплаты
После очередного отсева на предыдущем этапе запросите форму договора. В договоре обратите внимание на наличие описания процесса работы со всеми пунктами, декларированными в техническом задании. Если работа с одним из пунктов не описана, то это повод задуматься о квалификации потенциального подрядчика, т. к. стандартные формы договоров с заказчиками должны быть на весь перечень оказываемых услуг. Вполне допускается заключения двух договоров: один на разработку и согласование документации на демонтаж, второй на снос здания.
Также важен вопрос оплаты. Оптимальным будет разбить договор на два или три этапа и оплачивать каждый этап по схеме 50% аванс + 50% по факту выполнения. Таким образом Вы предоставите финансирование подрядчику, но в минимальных количествах и будете подстрахованы в части сроков и качества выполнения, т. к. отсутствие крупного аванса позволяет Вам в любой момент отказаться от договора с подрядчиком и поменять его на другого в случае, если первый не справится с обязательствами.
Также в договоре обязательно должен быть учтен порядок производства и сдачи работ, проверьте насколько Вам подходит такой порядок, возможно Ваши корпоративные правила требуют его изменить или его можно упростить, тут уже на усмотрение Ваших юристов.
Седьмой фактор: финансовые показатели компании
Запросите у потенциального подрядчика реквизиты, на которые будет заключаться договор. Проверьте данные в открытых источниках на релевантность предмету договора. Вот наш контрольный перечень, который мы советуем всем потенциальным заказчикам:
- деятельность по сносу зданий для подрядчика должна быть основной
- оборот за предыдущий год должен составлять не больше 50% от суммы планируемого контракта
- юридический и фактический адреса должны совпадать
- суммы судебных исков должны быть не более 10% от годовой выручки
- регистрация компании должна быть не менее, чем 3 года назад, т. к. 3 года – это долина смерти для компании и проходят эту долину только сильнейшие.
Все вышеперечисленные пункты необходимо внести в таблицу, которую мы разработали для найма подрядчика на снос здания, давайте пройдемся по ним еще раз:
- скорость реагирования
- разработка и согласование документации на снос
- технология демонтажных работ
- стоимость потенциального контракта
- встреча на объекте
- договор и схема оплаты
Запишите в столбцы каждый из этих параметров и про ранжируйте оценку по десятибалльной шкале для каждого из потенциальных подрядчиков по составленной таблице.
Теперь Вам необходимо выбрать трех победителей, именно трех, потому что Вам необходимо быть уверенным в том, что работы будут выполнены и Вы можете в любой момент попрощаться с подрядчиком и сменить на другого, по которому уже есть все необходимые данные и проведен скрининг.
Этап 4. Заключение договора и начало работ по сносу.
По результатам прохождения предыдущих этапов Вы выбрали три наиболее подходящих Вам подрядчика на демонтажные работы. Теперь нужно согласовать правки. Настоятельно рекомендую править все три договора и смотреть насколько охотно и быстро эти правки будут согласовываться. Высока вероятность того, что на данном этапе подрядчик расслабляется, т. к. понимает, что договор у него в руках и затягивает процесс, а у Вас сроки горят. Поэтому не лишайте себя права менять подрядчика на этом этапе, кто не успел – тот не очень-то и хотел.
После того, как Вы согласовали правки и подписали договор нужно передать документацию и площадку по акту, чтобы обязательства подрядчика вступили в силу. Обязательно просите письменный отчет о проделанной работе еженедельно с приложением фото и видео материалов. Так Вы сможете отслеживать ход работ и восстановить картину в случае спорных моментов. В начале работ подрядчик показывает свои мощности, можно сразу сделать вывод и спрогнозировать сроки. Если вся техника выведена на объект в один день и на протяжении 5 дней работы кипят, то вероятнее всего работа будет выполнена в срок.
Этап 5. Контроль производства демонтажных работ.
Этапы демонтажных работ нужно контролировать в соответствии с договором. Часто возникают ситуации, когда представители компании заказчика вмешиваются в ход производства работ и предлагают свое видение или технологию, не соблюдая формальные процедуры и обращаясь напрямую к рабочим на объекте. Такое поведение нельзя допускать, потому что это может повлиять на качество и срок производства работ. У каждой компании есть свои технологические решения и если в них вмешиваться, то процесс может осложниться лишними спорами или удорожанием. В ходе контроля производства работ нужно следить за выполнением алгоритма, описанного в договоре.
Этап 6. Завершение демонтажных работ.
Мы с Вами дошли до финальной стадии, когда все работы выполнены. На данном этапе обязательно проследите, чтобы:
- весь строительный мусор был вывезен
- документация согласована, ордер закрыт, здание снято с кадастрового учета
- коммуникации не повреждены
- подъездные пути очищены
- снос здания выполнен полностью
Если все вышеперечисленные пункты выполнены, то можно поздравить Вас, ведь Вы только что удачно наняли подрядчика для сноса здания.
